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06/02/2019

Investimento estrangeiro no Brasil: cuidados na hora de fechar um negócio [Tavares Novis]

É crescente o número de operações que envolvem investimento estrangeiro no mercado imobiliário. No atual cenário, grandes oportunidades surgem entre corporações ou pessoas físicas de diferentes nacionalidades. Entretanto, alguns passos devem ser observados para conferir segurança ao negócio jurídico.

Em entrevista ao Portal Radar Imobiliário, o advogado especialista em Investimentos Estrangeiros no Brasil, Affonso Cunha, parceiro do Instituto Baiano de Direito Imobiliário (IBDI) e sócio do Advocacia Tavares Novis, abordou aspectos importantes no tocante ao assunto.

Confira na íntegra:

Radar Imobiliário - ​Pessoas físicas estrangeiras podem adquirir imóveis no Brasil?

Affonso Cunha - Sim. De maneira geral, aos estrangeiros localizados no Brasil aplicam-se os mesmos direitos e deveres aplicáveis aos brasileiros. Existem algumas exceções relativas à aquisição de imóveis por estrangeiros, mas não se aplicam a imóveis urbanos, envolvendo apenas áreas da União ou áreas rurais. Deve-se notar, entretanto, que para aquisição de bens imóveis no Brasil o estrangeiro pessoa física precisará, antes de mais nada, obter registro perante o CPF/MF e que a propriedade de bens no Brasil não significará concessão automática de vistos.

RI - Empresas estrangeiras podem adquirir imóveis em território brasileiro?

AC - Pessoas jurídicas estrangeiras que não possuam subsidiária brasileira, nem nenhum estabelecimento em território nacional podem adquirir imóveis no Brasil, desde que obtenham inscrição perante o CNPJ/MF, dentre outras formalidades. Há restrições envolvendo aquisição de propriedades rurais, as quais só podem ser adquiridas por empresas legalmente constituídas no País, quando o poder de conduzir suas deliberações e de eleger a maioria dos seus administradores não esteja em mãos de estrangeiros.

RI - ​Quem fiscaliza a aplicação das restrições à aquisição de imóveis por estrangeiros?

AC - Com base no Parecer CGU/AGU nº 01/2008 o Conselho Nacional de Justiça (“CNJ”) recomenda que as Corregedorias junto aos respectivos Tribunais estaduais determinem aos Cartórios de Registro de Imóveis e Tabelionatos de Notas que observem a legislação aplicável, recusando-se a lavrar ou registrar tentativas de aquisições de imóveis rurais por pessoas físicas estrangeiras ou pessoas jurídicas brasileiras ou estrangeiras nas condições que se enquadrem nas restrições legais.

RI - Quais são as restrições aplicáveis à aquisição de imóveis por estrangeiros?

AC - Nos casos de (i) pessoa física estrangeira residente no País, (ii) pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil e (iii) pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que detenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no exterior, os imóveis rurais a serem adquiridos não podem exceder o equivalente em tamanho a 50 módulos de exploração indefinida, em área contínua ou descontínua. Além disso, é necessário que o propósito da aquisição seja a implantação de projetos agrícolas, pecuários, industriais ou de colonização. No caso de a aquisição ser realizada por uma pessoa jurídica, o propósito da aquisição deve também estar vinculado ao seu objeto social. No caso de aquisição de imóveis urbanos (apartamentos, casas, lotes, etc) não há a restrição aplicável a imóveis rurais. Além disso, existem restrições quanto à aquisição de imóveis localizados na faixa de fronteira brasileira (faixa do território com 150km de largura ao longo da fronteira brasileira), dentro da qual estrangeiros, sejam pessoas físicas ou jurídicas com mais de 49% do capital social detido por estrangeiros, não poderão adquirir imóveis. O mesmo ocorre com relação a imóveis localizados (i) dentro da faixa de 100 metros ao longo da costa marítima e (ii) dentro de uma circunferência de 1.320 metros de raio em torno das fortificações e estabelecimentos militares. Tais proibições só podem ser suspendidas, em cada caso, se houver autorização do Presidente da República.

RI - O que é necessário para que o estrangeiro (pessoa física ou jurídica) comprove em sua jurisdição de origem a sua titularidade sobre imóvel localizado no Brasil?

AC - À parte quaisquer outras formalidades eventualmente aplicáveis à finalidade específica da necessidade de comprovação, sob as leis da jurisdição de origem, para que qualquer documento constituído no Brasil tenha validade no exterior é preciso apostilá-lo para fins da Convenção de Haia. Com efeito, antes de 2015, era necessário regularizar o documento perante o Consulado do País para onde se pretendia enviá-lo. Com a assinatura da Convenção de Haia pelo Brasil, tal procedimento torna-se mais simples. Assim, para ter em mãos um documento apto a comprovar sua propriedade sobre imóveis no Brasil, basta que o estrangeiro obtenha o apostilamento da Certidão de Matrícula do imóvel perante um Cartório de Notas.

Fonte: Radar Imobiliário



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