Em recente julgamento do REsp nº 1.937.821/SP, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, reconheceu a ilegalidade da base de cálculo do ITBI utilizada pelo município de São Paulo, previamente arbitrada com respaldo em valor de referência estabelecido unilateralmente pelo município e também afastou a utilização da base de cálculo do IPTU como piso para a tributação.

Segundo o STJ, a base de cálculo do ITBI é o valor da transação declarado pelo contribuinte, a qual goza de presunção de ser condizente com o valor de mercado do imóvel. No entanto, ficou assentado que essa presunção pode ser afastada pelo fisco municipal através instauração de processo administrativo próprio.

O julgamento ocorreu sob a sistemática dos recursos repetitivos, tendo sido firmadas as seguintes teses 

a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; 

b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); 

c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

Dessa forma, essa decisão deverá ser observada pelos Tribunais de Justiça e juízes de primeira instância.

Assim, caso os tabeliães e/ou os oficiais de registro de imóveis venham a exigir o ITBI valendo-se a base de cálculo do IPTU ou do valor venal de referência, tal medida deve ser repelida por meio de mandado de segurança, por meio do qual o judiciário, certamente, assegurará que a tributação seja levada a efeito utilizando-se o valor da transação como base de cálculo do ITBI.

Por fim, entendemos que aqueles contribuintes que pagaram o ITBI sobre a base majorada poderão buscar a recuperação dos valores pagos indevidamente, observado o quinquênio prescricional.

Leonardo Franco de Lima Felipe de Moraes Franco